万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜height: 24px;'>买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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