文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(j叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉ué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(q叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉uán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉