5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fán乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020g)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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