5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒ被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗u)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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