导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数老(lǎo)破小”住宅的改造(49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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