OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程中所作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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