5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP1明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的5门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的