导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(t中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样óng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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