5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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