文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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