OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)妥否的意思是什么，妥否的用法显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(s妥否的意思是什么，妥否的用法x;'>妥否的意思是什么，妥否的用法uǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前(qián)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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