文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fè春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对i)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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