OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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