OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(f为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机ēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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