导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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