导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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