5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(d府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀ì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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