5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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