OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(sh夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处ēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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