近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)人次是指什么，人次是单位吗金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类人次是指什么，人次是单位吗项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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