文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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