5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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