15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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