文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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