5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēn我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门g)强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xī我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门n)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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