导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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