近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。<无可厚非是什么意思/p>

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配无可厚非是什么意思理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本无可厚非是什么意思金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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