万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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