5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(l国家常务委员7人，国家常务委员7人简历ǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　国家常务委员7人，国家常务委员7人简历trong>（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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