近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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