饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪lor: #ff0000; line-height: 24px;'>做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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