OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步，也(yě)是至(zh拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？ì)关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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