“现在百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者(zhě)的(de)关注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的(de)转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往(wǎng)下(xià)的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的(de)；这些(xiē)都是我们(men)看重的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分(fēn)房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有(yǒu)度(dù)尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更(gèng)加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比的(de)是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩(kuò)张速度(dù)与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环(huán)节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工(gōng)不足(zú)导(dǎo)致上游不(bù)被看(kàn)好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗(qí)下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗>

　　而从上市(shì)公司一(yī)季(jì)报的十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和(hé)私募(mù)的(de)明(míng)河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的(de)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保安这(zhè)些固定人(rén)员成(chéng)本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

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