近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(k西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学uò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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