万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发嘴巴含胸的感觉知乎商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìn嘴巴含胸的感觉知乎g)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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