文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思