近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gō精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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