5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)6千克等于多少斤 6千克是多少磅+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的6千克等于多少斤 6千克是多少磅基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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