OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作(zuò)闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰了一定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰wèi)和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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