近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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