导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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