导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选campus是什么意思 campus是国誉吗择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。campus是什么意思 campus是国誉吗

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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