导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(z一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧hēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧g>

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。