近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思strong>

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。