近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(q谢霆锋资产有百亿吗ī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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