导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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