万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效span>七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(j欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效í)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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