文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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