万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单)该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　<2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单img alt="北京(jīng)房圈大(dà)消息！顶级(jí)富豪，都(dōu)被(bèi)割(gē)了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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