文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(q广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区ī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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